חיובים רטרואקטיביים בארנונה: כיצד להתגונן?
התגובה הראשונה של בעל נכס שמקבל חיוב ארנונה רטרואקטיבי זה הלם, ולפעמים גם עלבון. "מאיפה זה הגיע בכלל?".
התגובה השניה היא לפעמים חוסר אונים: מאיפה אני מוכיח בכלל שהחוב הזה – לפעמים שנים או עשורים אחורה – בכלל לא קיים?
והתגובה השלישית צריכה להיות פניה לעורך דין.
מפני שהחיוב הרטרואקטיבי בארנונה הוא נושא מורכב ומאתגר, העומד במרכזן של מחלוקות רבות בין נישומים לרשויות המקומיות. חיוב מסוג זה, המוטל על נישום בגין תקופה קודמת, מעורר שאלות משפטיות עקרוניות הנוגעות לעקרון הוודאות המשפטית ולעיקרון של אי-חלות גזירה שוחטת.
- מאמר זה הוא הראשון משלושה מאמרים בנושא ארנונה רטרואקטיבית ויעסוק בהגדרות.
- מאמר 2 יסביר מתי חיוב רטרואקטיבי תקף ומתי לא
- מאמר 3 יעסוק בהגנה מפני חיובי ארנונה רטרואקטיבי
כמובן שכל המאמרים הם לידע כללי בלבד ואינם באים במקום ייעוץ משפטי מעורך דין. אתם מוזמנים ליצור קשר עם עו"ד רבקה שפדוב, מומחית בדיני ארנונה וייצוג מול רשויות מקומיות.
מהו חיוב ארנונה רטרואקטיבי?
שומת הארנונה השוטפת נשלחת לכל מחזיק בנכס בתחילת כל שנה. בד"כ בצורה של פנקס תשלומים שאותו אפשר לשלם מראש או בתשלום חודשי או דו-חודשי, תלוי בעיריה. החיוב השוטף הוא מופת של יעילות ויציבות: כולנו יודעים מתי החיוב יגיע, אנחנו יכולים לחשב מראש כמה הוא יהיה לכל השנה, ואפילו לנחש בקירוב כמה הוא יהיה בשנה הבאה. א-ב-ל לפעמים עיריה 'נופלת' על נישום עם חיוב על שנה קודמת או על מספר רב של שנים קודמות, חיוב כזה הוא בדיוק ההיפך ממפות של יעילות ויציבות. הוא מגיע בהפתעה, מאד קשה להבין מה התוקף החוקי שלו, וגם הנימוקים מאחוריו מעורפלים. בנוסף, החיוב הרטרואקטיבי יהיה תמיד חיוב לרעת הנישום. לא מוכר בברנג'ה המשפטית אף מקרה של שינוי רטרואקטיבי לטובת בעל הנכס שהגיע בהפתעה או ביוזמת העיריה.
מקרה מבחן: עיריית טירת כרמל מחייבת קבלן בשטח התארגנות
עיריית טירת הכרמל חייבה לקוח שלנו מתחום התשתיות לשלם רטרואקטיבית על שטח ההיערכות שלו. אפילו אם נשים בצד את השאלה האם בכלל אפשר לחייב קבלן על שטח ההיערכות (לדעתנו לא!), כיצד יכול הקבלן להתארגן מחדש על השטח שלו כאשר הבניה כבר כמעט הסתיימה? אילו היתה העיריה מגישה את השומה מראש יכול היה הקבלן לארגן את השטח אחרת ולחסוך במרחב, אולם ההגשה הרטרואקטיבית כאשר כל הציוד והמבנים כבר בשטח והבניה כבר כמעט הסתיימה מונעת מהנישום אפשרות להקטין את החבות שלו.
במאמר זה, הבנו את מהות החיוב הרטרואקטיבי ואת הבעייתיות שלו. במאמר הבא, נבין מתי חיוב כזה הוא חוקי ותקף, ובמאמר האחרון נבחן את הפעולות המשפטיות שפתוחות למי שקיבל חיוב רטרואקטיבי
