ארנונה רטרואקטיבית היא חיוב חריג של בעל נכס בארנונה על שנה או שנים קודמות. בניגוד לארנונה שוטפת, שהסכום שלה צפוי וסביר, חיוב רטרואקטיבי יכול להגיע לסכומי עתק כי הוא כולל מספר רב של שנים וגם קנסות וריבית פיגורים.
מאמר זה הוא השני בסדרת מאמרים בנושא ארנונה רטרואקטיבית.
- המאמר הקודם עסק בהגדרות של ארנונה רטרואקטיבית.
- מאמר זה עוסק בתוקף שלה. מתי עיריה יכולה להוציא שומה על שנה שהסתיימה.
- והמאמר הבא והאחרון עוסק באיך להתגונן מחיוב רטרואקטיבי.
מתי חיוב רטרואקטיבי נחשב תקף?
החדשות הטובות הן שהחוק והפסיקה הישראלית קובעים כי חיוב רטרואקטיבי אינו תקף, אלא אם כן קיימים נימוקים משכנעים המצדיקים אותו. הנה כמה מקרים שבהם עיריה תוכל לחייב ארנונה באופן רטרואקטיבי:
- שינויים לא מדווחים בנכס: אם נעשו בנכס שינויים אז חוב הארנונה ישתנה בהתאם. המקרה הכי נפוץ הוא של שיפוץ הרחבה ללא אישור, אבל לפעמים גם סגירת מרפסת או פיצול דירה לצורך השכרתה או שימוש בנכס פרטי לצורך עסקי.
- טעות מצד הנישום: אם הנישום טעה בדיווח על נכסו או בשימושו, הרשות המקומית עשויה להיות מוצדקת בגביית ארנונה רטרואקטיבית. לדוגמה כאשר דירה מושכרת עוברת מדייר לדייר, או כאשר בניין שהיה בלתי ראוי למגורים (למשל לצורך שיפוץ) חוזר להיות ראוי למגורים.
- טעות מצד הרשות המקומית: במקרה של טעות מצד הרשות המקומית, ההלכה הרווחת היא כי אין לחייב ארנונה רטרואקטיבית, אלא אם כן קיימים נימוקים מיוחדים המצדיקים זאת.
- שינוי בחקיקה: קיימים מקרים נדירים בהם שינוי בחקיקה או בתקנות הארנונה, מאפשרים לרשות המקומית לחייב ארנונה רטרואקטיבית, בכפוף למגבלות החוק חמורות של החוק.
מקרה מבחן: עיריית תל אביב מחליפה ארנונה בין שתי חברות
לדוגמה, לקוח שלנו שהחזיק שתי חברות בדרום תל אביב קיבל מהעיריה חיוב רטרואקטיבי על חברה אחת כנגד נכסים של החברה השניה. גם כאן, נשים לרגע בצד באיזו זכות אגף הארנונה בעיריית תל אביב מבצע גם חילוף דיירים וגם 'הרמת מסך' ללא הליך או שקיפות, ונבין שהחיוב הרטרואקטיבי הזה פוגע בתפקוד של חברה שאין לה שום דרך להתגונן – מפני שהיא בכלל לא המחזיקה בכנס…
חיוב רטרואקטיבי בארנונה הינו חיוב המוטל על נישום בגין תקופה שבה כבר שולמה ארנונה, או תקופה שבה לא היה על הנישום חוב ארנונה. חיוב זה יכול לנבוע מטעויות חישוב מצד הרשות המקומית, משינוי בשומת הארנונה או מסיווג מחדש של הנכס.
