לאחרונה קיבלתי שני תיקים בשטח עיריית הרצליה שהמשותף לשניהם הוא ויכוח עם העיריה על הגדרת השטח באופן רטרוקאקטיבי: במקרה אחד, העיריה ניסתה לסווג מחדש מיקלט כשטח מגורים אחרי 50 שנה, ובמקרה שני היא דרשה ממסעדה לשלם על השטח המקיף אותה למרות שהוא שייך למרכז המסחרי.
מי משלם ארנונה על מדרכה במרכז מסחרי?
תיק שקיבלתי לאחרונה עסק בסכסוך עם שלושה צדדים: מסעדה בהרצליה פיתוח, המרכז המסחרי שבו היא ישבה, ועיריית הרצליה. המסעדה מקבלת סועדים בשטח המסעדה, אבל גם ברחבה שמסביבה שהיא חלק מהמרכז המסחרי. היא משלמת לעיריה ארנונה על המסעדה ועל השטח שמסביבה. עד כאן הכל הוגן והגיוני.
הבעיה היתה עם חלקים מהרחבה שהם פרוזדור, וחלק בהם סכסוך בין המסעדה לבין המרכז המסחרי. כל צד חשב שהשני מחזיק בנכס, והעיריה מצידה היתה צריכה לבחור. מחלקת הארנונה של עיריית הרצליה בחרה לחייב את המסעדה כי תמיד נוח יותר לחייב את המחזיק המיידי בנכס. נטל ההוכחה על המסעדה היא עכשיו להוכיח שהמרכז המסחרי מחזיק בנכס.
המלצה: כשאתם מנסחים חוזה שכירות לעסק, חשוב שעורך הדין יבנה אותו לא רק כהסכם בין הצדדים (שוכר ומשכיר) אלא גם מול צדדים שלישיים: עיריה כמובן, אבל גם רשויות המס, חברות הביטוח וכד'.
איך מחשבים מיקלט וממ"ד לצרכי ארנונה?
בניינים ישנים בישראל חייבים מקלט (בניינים חדשים יותר חייבים ממ"ד, שגם הוא פטור מארנונה). החוק מגדיר מקלט כמבנה מוגן שנועד להגן עלינו בעת חירום. אך מה המשמעות של הגדרה זו מבחינת תשלום ארנונה?
על פי החוק, מקלט אינו נחשב לשטח מגורים ולכן פטור מתשלום ארנונה. חשוב לציין כי השימוש במקלט מוגבל אך ורק למטרות הגנה, ואינו יכול לשמש למגורים קבועים או לאחסון (בניגוד לממ"ד, שכן יכול לשמש לכך). אבל הוא בהחלט כן יכול להישאר חדר לשימוש בבית. אם אתם משלמים ארנונה על המקלט, ייתכן ויש לכם זכות לפטור מארנונה.
חשוב גם לזכור, טיפול בנכסים הוא טיפול רגשי שמתחבר לתחומים משפטיים רבים: נדלן מגורים קשור לירושות, דיני משפחה וגירושים. נדלן מסחרי קשור במניות, שיעבודים, בנקאות וניירות ערך.
לכן חשוב להתייחס לכל עסקת נדלן בשבע עיניים.
