קיבלתם שומת ארנונה שנראית לכם שגויה? באפשרותכם לערער ולנצח!

חשוב לדעת כי שומת ארנונה איננה סוף פסוק. החוק מאפשר לנישום (=אתם!) להגיש השגה על שומת ארנונה בתוך פרק זמן קצוב, ובמקרים מסוימים להמשיך גם ל־ערר על ארנונה בפני ועדת הערר במידה וההשגה נידחת.

מאמר זה עושה סדר בהליך: מתי מתקבלת שומת הארנונה, מהו המועד להגשת השגה, באילו עילות ניתן להגיש השגה, ומהן הטעויות הנפוצות שעלולות לעלות לנישום ביוקר. במאמר הבא נבין כיצד מתנהל הליך הערר ומה צריך כדי לנצח בו.

אל תחכו. מועד קבלת שומת הארנונה היא נקודת ההתחלה הקריטית

שומת הארנונה נשלחת לנישום, בדרך כלל, אחת לשנה, לרוב בתחילת שנת המס בחודש ינואר ולעיתים בסוף חודש דצמבר של שנת המס הקודמת. ההודעה יכולה להישלח בדואר רגיל, בדוא״ל או באמצעות מערכת מקוונת של הרשות המקומית. בשעת כתיבת שורות אלו (18 בינואר) רוב הלקוחות שלנו ברחבי הארץ כבר קיבלו את השומות שלהם – אבל לא כולם.

בתי המשפט חזרו וקבעו כי האחריות לבדוק את השומה ולפעול במועד מוטלת על הנישום. טענות כגון “לא שמתי לב”, “לא הבנתי את החיוב” או “הנושא בטיפול”, אינן עוצרות את מרוץ הזמנים.

זה לא מעניין  אף אחד אם לא פתחת את המעטפה שקיבלת מהעירייה.  במידה ולא תגיש את ההשגה בזמן, היא עלולה להידחות על הסף וזאת על אף אם יהיו  לך טענות מצוינות להפחתת חיוב הארנונה.

חשוב להדגיש:  המועד הקובע לצורך ספירת הזמנים הוא מועד קבלת שומת הארנונה, או המועד שבו ניתן היה לקבלה בפועל. מרגע זה מתחילים להיספר המועדים החוקיים להגשת השגה.

מהו המועד להגשת השגה על שומת ארנונה?

בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), ניתן להגיש השגה על שומת ארנונה בתוך 90 ימים ממועד קבלת הודעת החיוב.

מדובר במועד נוקשה ומחייב.
איחור בהגשת ההשגה עלול להביא לדחייתה על הסף, גם אם מדובר בשומה שגויה באופן מהותי.

הנה כמה טעויות נפוצות שאני מזהירה את הלקוחות שלי לא לעשות:

• פניות טלפוניות למחלקת הארנונה אינן נחשבות כהשגה
• משא ומתן עם הרשות אינו מאריך את המועד
• ההשגה חייבת להיות מוגשת בכתב, בהתאם לדין 

באילו עילות ניתן להגיש השגה על שומת ארנונה?

החוק מגביל את העילות שניתן להעלות במסגרת השגה, אך מדובר בעילות רחבות ובעלות משמעות כלכלית רבה.

1. טענה כי 'אינני המחזיק' בנכס

ניתן לטעון כי החיוב הוטל על מי שאינו המחזיק בפועל בנכס. עילה זו רלוונטית במיוחד במקרים של:

• חילופי שוכרים
• נכסים ריקים
• שימוש בנכס על ידי צד שלישי
• רישום שגוי של מחזיק

2. טענה כי הנכס אינו מצוי בתחום הרשות המקומית

עילה פחות נפוצה, אך קיימת, בעיקר באזורים מוניציפליים מורכבים, אזורי גבול או אזורי תעשייה משותפים.

לדוגמה אזור התעשיה של ג'וליס שילמו במשך שנים ארנונה למועצה המקומית ירכא. בעקבות הליכים שנקט ראש המועצה וויסאם נבואני שונה הסיווג והנכסים (יחד עם שומת הארנונה) עברו לג'וליס.  במצב כזה לעסקים היתה אפשרות לערער על תחום הרשות.

לדוגמה, הבניינים והעסקים הסמוכים ל'מגדל השחר' ששייך לגבעתיים עשויים להידרש לשלם ארנונה דווקא ברמת גן או בתל אביב, כאשר כמה מטרים לכאן או לכאן. במצב כזה דווקא מודד מוסמך יהיה התחנה הראשונה.

3. טעות בסיווג הנכס לצורכי ארנונה

זוהי אחת העילות המרכזיות והנפוצות ביותר. סיווג שגוי של הנכס (למשל, סיווג משרד כ”מסחר” או נכס טכנולוגי כ”תעשייה”) עלול להביא לחיוב עודף משמעותי, לעיתים בהיקפים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.

כך למשל, לאחרונה ייצגתי עסק אשר נכסו סוּוַג על ידי הרשות המקומית כ”נכס מסחרי”, סיווג שהוביל לחיוב ארנונה גבוה ובלתי מידתי.
לאחר בחינה משפטית מעמיקה של אופי הפעילות בנכס, הגשתי פנייה מנומקת לשינוי סיווג הנכס ל"בית תוכנה" (הייטק).

הבקשה התקבלה במלואה, והסיווג תוקן רטרואקטיבית. ראו ההחלטה:

כתוצאה מכך:

• חלה הפחתה של כ־70% מסכום הארנונה השנתי
• נחסך לעסק סכום של כ־100,000 ₪ בשנה
• החיסכון המצטבר לעשור הקרוב מוערך בכ־1,000,000 ₪

מקרה זה ממחיש עד כמה סיווג נכון של נכס, הנשען על הבנה משפטית ויישומית של פעילות העסק, עשוי לשנות מהותית את הנטל הכלכלי המוטל על הנישום.

5. טעות בחישוב או מדידת שטח הנכס

חיוב לפי שטח שאינו תואם את המצב בפועל. לרבות מדידה שגויה, הכללת שטחים משותפים, מחסנים, חניות או מרפסות, מהווה עילה חוקית להגשת השגה בהתאם לצו הארנונה הפרטני של כל רשות (הצו משתנה מרשות לרשות כך  שבצדו אחד מחסן הוא חלק מהבית ובצו אחר הוא לא נחשב כחלק)

נכתב על ידי עו״ד רבקה שפדוב
עורכת דין העוסקת בדיני ארנונה, ייצוג מול רשויות מקומיות וליטיגציה מנהלית.