ארנונה וייצוג מול רשויות מוניציפליות

ארנונה ומשפט מוניציפלי – ניסיון מול עיריות, מועצות מקומיות ואזוריות

התמודדות משפטית מול הרשויות המקומיות – טיפול בחיוב ארנונה לא מוצדק. 

דיני הארנונה והמיסוי המוניציפלי עוסקים בצומת שבין חוק, מִנהל וגביית כספים וכוללים את הממשק שבין האזרח או בעל העסק לבין הרשות המקומית. מדובר בתחום משפטי ייחודי, שבו עיריות ומועצות מקומיות מחזיקות בסמכויות נרחבות להטלת חיובים, אך גם מחויבות לעמוד בסטנדרטים של סבירות, חוקיות ושקיפות.

למרות זאת, בעלי נכסים רבים פרטיים ועסקיים כאחד, מגלים כי הם חויבו בסכומים גבוהים שלא בצדק, כגון:

• חיוב רטרואקטיבי לשנים עברו
• סיווג שגוי של הנכס (למשל: מסחר במקום מחסן)
• אי-הכרה בזכאות להנחה או פטור
• רישום מוטעה של "מחזיק" – שמוביל לחיוב אדם או חברה שלא החזיקו בפועל

טיפים ומאמרים בנושאי ארנונה >>

מהי ארנונה ומה חשוב לדעת עליה?

הארנונה היא תשלום חובה מוניציפלי המוטל על המחזיק בנכס ולאו דווקא על הבעלים. גובה החיוב מושפע ממספר משתנים:

• סיווג הנכס (מגורים, תעשייה, משרדים, מבנה נטוש/לא ראוי ועוד)
• שטח הנכס המדוד (לעיתים עם טעויות מדידה)
• מיקום הנכס ואזור החיוב
• שימוש בפועל וזכויות להנחות

בעלי נכסים נדרשים לעמוד מול מערכות בירוקרטיות מורכבות, ולעיתים אף מתמודדים עם שעבודים, עיקולים או סירוב להעברת זכויות גם כאשר כלל לא חייבים דבר.

איך מתמודדים?

• הגשת השגה למנהל הארנונה תוך 90 ימים
• ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה תוך 30 יום מתשובת מנהל הארנונה
• במקרים מיוחדים – עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים
•  ובמקרים אחרים – תביעה אזרחית או התנגדות להליכי גבייה בהוצאה לפועל

למה לפנות לעו"ד שמתמחה בדין מוניציפלי?

כיוון שרק עו"ד שמכיר לעומק את הפסיקה, התקנות, הנוהל והמציאות ברשויות, יידע לזהות כשמדובר בגבייה לא חוקית או דרישה מופרזת.
עורך דין הבקיא בתחום יידע להעריך את סיכויי המקרה, להכין תשתית ראייתית, ולנהל משא ומתן יעיל מול הרשות או גופים משפטיים.
חשוב שעורך הדין יהיה בקיא בדין המוניציפאלי ובפסיקה הרלוונטית, וזאת כיוון שמדובר במערכת חוקים ספציפית ושונה מהדין האזרחי. לצערי עורכי דין רבים לוקחים על עצמם  טיפול משפטי בתיקי ארנונה בלי לדעת את החוקים הרלוונטיים ובכך  גורמים נזק רב.
לא פעם מגיעים  למשרדי תיקים אשר החלו טיפול אצל עורכי דין שלא בקיאים בדיני הארנונה, ובקושי רב הצלחנו להציל  את התיקים ברגע האחרון. אל תגיעו לסיטואציה כזאת! עורכת הדין שפדוב מגיעה מתוך המערכת הציבורית,  ייצגה במשך שנים עשרות רשויות מקומיות וכן עבדה גם ברשות המיסים. עורכת הין שפדוב בקיאה בתחום הארנונה וזה תחום עיסוקה העיקרי.

קיבלתם שומת ארנונה מופרזת? הטילו שעבוד על הנכס?
זה הזמן לפעול מהר, מדויק, ועם ייצוג משפטי שמבין בדיוק איפה מתחבאות הטעויות של הרשות.

ומה קורה כשהרשות תובעת אתכם?

במקרים רבים, כאשר החוב אינו מוסדר מול העירייה, נוקטים הרשויות בהליך אזרחי רגיל, ומגישות תביעה כספית לבית המשפט נגד הבעלים או המחזיק הרשום. לעיתים, מדובר בתביעה בסכומים של מאות אלפי שקלים על בסיס נתונים חלקיים, מבלי שניתנה הזדמנות נאותה לטעון "אינני מחזיק", או להסביר את פערי הרישום.

במקרים כאלה נדרש ייצוג משפטי מדויק ומנוסה, שידע:

• להגיש כתב הגנה מושכל, תוך העלאת טענות של פטור, החזקה בפועל, התיישנות או גבייה פסולה
• ליזום הודעת צד ג' נגד המחזיק האמיתי
• לבחון האם נפל פגם מהותי בדרך החיוב, ולבקש ביטולו או הפחתתו בבית המשפט

בין אם קיבלתם שומת ארנונה מופרזת, ובין אם קיבלתם כבר כתב תביעה חשוב לפעול בזמן.

אני כאן כדי לבדוק את המקרה שלכם, לייעץ ולהגן על הזכויות שלכם מול הרשות המקומית.

עו"ד רבקה שפדוב מתמחה גם בליטיגציה אזרחית מול רשויות מקומיות ומלווה תיקים של גביית יתר בארנונה משלב ההגנה ועד לפסק דין, כולל ניהול מו"מ להשגת הסדר מופחת.

שאלות נפוצות

—————————————————————————————–

חישובי ארנונה והנחות

המון תקלות בחישוב, המון הזדמנויות להנחה

ארנונה היא מס עירוני המוטל על בעלי נכסים בתחומי רשות מקומית. הכסף שנגבה באמצעות הארנונה משמש למימון שירותים עירוניים חיוניים כגון: תברואה, תאורה, פינוי אשפה, תחבורה ציבורית, חינוך ורווחה.

חישוב הארנונה הוא תהליך מורכב המושפע מגורמים שונים. ראשית, סוג הנכס – מגורים, מסחר, תעשייה או משק חקלאי – משפיע על שיעור הארנונה. כמו כן, גודל הנכס, מיקומו ושימושיו המיוחדים עשויים להשפיע על גובה החיוב.

ערך הנכס משמש כבסיס לחישוב הארנונה. הרשות המקומית קובעת מדי שנה שיעורי ארנונה חדשים בהתאם לתקציבה. חשוב לציין כי קיימות הנחות בארנונה, למשל לנכים, למשפחות מרובות ילדים או לנכסים ישנים.

כל בעל נכס מקבל מדי שנה שומה ארנונה המציגה את סכום התשלום. אם אינך מסכים עם הסכום, יש לך את הזכות לערער על השומה. חשוב לזכור כי שיעורי הארנונה והקריטריונים לחישוב עשויים להשתנות מעת לעת. לדוגמה, לפני ואחרי בחירות מוניציפליות זה זמן קשה במיוחד להשגת הנחות.

קיבלתם שומת ארנונה ואינכם מסכימים עם הסכום? יש לכם זכות לערער. מסלול הערעור על ארנונה הוא תהליך בו בעל הנכס מנסה לשנות את חישוב העיריה.

מתי כדאי לערער?

ישנן מספר סיבות טובות לערער על שומת ארנונה. למשל, אם זיהיתם שגיאות בחישוב, כגון שיוך הנכס לאזור שגוי או טעות בגודל הנכס, תוכלו לתקן אותן במסגרת הערעור. כמו כן, אם שימוש הנכס השתנה או אם אתם זכאים להנחה שלא נכללה בשומה, או שהארנונה שלכם גבוהה מזו של נכסים דומים תוכלו לבקש לבחון זאת מחדש.

איך לערער שומת ארנונה?

תהליך הערעור מתחיל בבדיקה יסודית של שומת הארנונה. זהו סעיפים שאתם חולקים עליהם והכינו רשימת טענות מפורטת. את הערר מגישים בכתב לרשות המקומית תוך הקפדה על המועדים והנוסחים הקבועים בחוק. בערר יש לפרט את הטענות שלכם ולצרף מסמכים תומכים כגון הוכחות לתשלום ארנונה בשנים קודמות, חשבוניות או היתרי בנייה.

הרשות המקומית תקיים דיון בועדה מיוחדת, אליו תוכלו להזמין עדים ולהציג ראיות נוספות. לאחר הדיון, הוועדה תפרסם את החלטתה. אם אינכם מסכימים עם החלטת הוועדה, תוכלו להמשיך ולערער לבית המשפט.

טיפים חשובים להצלחה:

• היעזרו בייעוץ משפטי: עו"ד המתמחה בארנונה יסייע לכם בניסוח הערר, בייצוג בדיון ובניהול ההליך המשפטי.
• שמרו על כל המסמכים: שמרו את כל המסמכים הקשורים לנכס ולשומה, כגון חשבונות, היתרי בנייה וכו’. מסמכים אלו ישמשו כראיות תומכות לטענות שלכם.
• פעלו בזמן: הקפידו להגיש את הערר בתוך המועד הקבוע בחוק, שכן איחור בהגשת הערר עלול לגרום לדחייתו.

שאלות נפוצות